La cancelación de una hipoteca es más un proceso de solicitud que otra cosa. Básicamente consiste en acreditar ante notario que el préstamo ha sido reembolsado e inscrito en el Registro de la Propiedad e Hipotecas, lo que elimina la posibilidad de que el banco prosiga cualquier reclamación.
El levantamiento es un paso opcional en el proceso. Tanto es así que, si se elige no hacer nada, toda la información relacionada con su solicitud de hipoteca se eliminará 20 años después de que se haya realizado el pago. Eso sí, durante este tiempo se seguirá cobrando tu vivienda, por ejemplo, cuando se vende o se hipoteca la vivienda.
Las cancelaciones que se pueden realizar sobre una hipoteca pueden ser de dos tipos:
-Cancele al final del período del préstamo y pague todos los montos a plazos.
-Cancelación anticipada, amortización del principal antes de la finalización del plazo comprometido.
Este levantamiento registral que hay que realizar de la hipoteca involucra a nuestra entidad financiera, a una notaría, a Hacienda y al Registro de la Propiedad, y consiste en un proceso que está fundamentalmente compuesto por cinco pasos.
-El primer paso es acudir a nuestra entidad bancaria y solicitar el certificado de saldos de deuda cero. El certificado debe emitirse sin cargo, es simplemente un documento del banco en donde se estipula que la hipoteca ha sido cancelada. En este punto, no importa si pagas la última cuota o cancelas antes de la anterior.
-Una vez que hemos adquirido dicho certificado, hemos de entregárselo al notario y solicitar la preceptiva escritura de cancelación. Para ser válida, la escritura debe estar firmada por un representante del banco y debe ser completamente gratuita.
-Tras esto, se puede proceder a levantar la hipoteca con la Agencia Tributaria. Es decir, cumplimentar el Modelo 600 del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD). Esto no significa que tenga que pagar, pero este acto de cancelación se encuentra sujeto y no exento de tributación.
-Cumplimentado el modelo ante Hacienda, podemos recoger la escritura que realizará el notario y pagar el importe del mismo.
-Por último, hay que llevar toda la documentación al Registro de la Propiedad. En el registro, además de cumplimentar el formulario de levantamiento, también es necesario presentar documentos del banco, notario y AJD. Este proceso tomará más de 15 días y el registro le enviará una notificación cuando el archivo esté listo.
Todo lo que necesita hacer para asegurarse de que la ejecución hipotecaria sea correcta es una simple solicitud de Registro de la Propiedad. En él, de forma gratuita, puedes ver cómo es la casa y cómo ha de aparecer como `libre de cargas´. En cuanto a los costes que se generarán de la cancelación hipotecaria, podemos señalar los principales:
-Gastos notariales. Los honorarios de los documentos deben venir de un notario, pero la ley exige un mínimo de 90 euros. A partir de ahí, los costes pueden subir hasta un mínimo de 150 € y, a menudo, cerca de 250 €, dependiendo del valor de tu hipoteca.
-Gastos registrales. Se calculan sobre la base de un porcentaje del capital inicial que se aplica a la ejecución. Hay una tarifa de 24 € para cambiar los detalles de la casa en el registro de la propiedad.
Los únicos documentos que no supondrán un coste adicional son el del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados y el certificado de deuda cero solicitado en nuestro banco. Evidentemente, al igual que con cualquier otro tipo de trámite, si lo realizamos por cuenta propia saldrá mucho más económico que mediante una gestoría que, adicionalmente a los gastos previamente mencionados, añadirá entre 200-400 euros para cubrir sus honorarios.
A todo lo anterior hay que añadir la posibilidad de realizar una cancelación anticipada, que generalmente ocurre en dos situaciones: cuando ya disponemos del montante necesario como para finalizar de pagar el capital que quedaba por amortizar; y cuando queremos vender una vivienda hipotecada.
Si bien decimos que es mejor acudir a un notario público para firmar la escritura de cancelación de la hipoteca, también puede realizar este proceso sin los pasos anteriores. El único inconveniente es que se ha de esperar 21 años a partir de la fecha de su último pago. Pasado este periodo de tiempo, puede presentar una solicitud al Registro de la Propiedad para que se rescinda la tarifa a tiempo. Si no vas personalmente al registro, tu solicitud debe llevar adjunta la firma notarial del solicitante, y si vas personalmente al registro deberás presentar el DNI para comprobar tu identidad.
Con todo lo ya mencionado, resulta fundamental señalar que hay que tener en cuenta en qué situación nos encontramos para realizar todos los trámites y recoger la documentación necesaria adecuadamente para que, una vez llevado a cabo todo el proceso, no nos llevemos sorpresas.