Hacerse de un patrimonio conlleva muchos años de planeación, y sobre todo, de análisis financiero para elegir aquello que mejor se adecue a tu situación económica actual, siempre teniendo en mente que una decisión como esta trae consigo responsabilidades y obligaciones para devolver el monto junto con los intereses y costos pactados con la identidad bancaria. Ya sea que dicho inmueble se convierta en tu lugar de residencia, o simplemente en una inversión, elegir las mejores condiciones harán que el tiempo que tardes en finiquitar la deuda, a mediano o largo plazo, sea lo más llevadera posible.
Como todo contrato, firmar un préstamo hipotecario incluye la aceptación de ciertas cláusulas y obligaciones, sin embargo, esto no quiere decir que no se pueden modificar en un futuro; existen muchos motivos por los cuales los hipotecados tienden a buscar nuevas alternativas a su préstamo. Dicha situación ha generado cierta competencia entre las entidades financieras, luchando constantemente por generar planes atractivos para ganar nuevos clientes o atraer a aquellos que ya tienen un préstamo con alguna otra entidad. De ahí el surgimiento de dos diferentes operaciones que debes conocer si actualmente cuentas con un préstamo de estas características:
Novación de hipoteca:
Consiste en una renegociación de las condiciones de la hipoteca con el banco que la emitió, con la finalidad de obtener mejoras en términos económicos, regularmente se busca una ampliación de la cantidad inicial prestada, o ajustar el tiempo en que se tiene que devolver. En estos casos, el banco hace un análisis detallado de cada una de las situaciones y si es favorable para ambas partes se procede con la modificación.
Las novaciones permiten realizar ajustes del siguiente tipo:
Cambio de titular del préstamo. - sea cual sea el motivo, con esta alternativa la hipoteca puede transferirse a otra persona.
El tipo de interés. - por ejemplo pasar de uno fijo a uno variado.
Plazo amortización. - en cuestión de tiempos también se pueden realizar ajuste, cambiando los plazos en los que se devolverá al banco lo prestado
Importe de la hipoteca pendiente. - en caso de requerir mayor liquidez, las novaciones hipotecarias permiten ampliar el capital prestado.
Sistema de liquidación. - incorporación de periodos de carencia.
Si te estás inclinando por esta opción, es importante que consideres que existen ciertos gastos involucrados, por ejemplo:
● Comisión bancaria por novación: rondará entre el 0% y el 1% del capital que aún se tenga pendiente de la hipoteca. En aquellos casos en los que se busque cambiar de interés fijo a variables, la comisión no podrá superar el 0,15%.
● Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): únicamente se paga cuando se realiza una ampliación de capital, y suele ser el 0,5% sobre el capital que se está ampliando. Este porcentaje puede variar según la comunidad autónoma.
● Gastos de notaría: quienes gestionan estos trámites también reciben una bonificación, por lo que los honorarios correspondientes pueden ser del 0,2% al 0.5% del adeudo pendiente.
● Gastos de gestoría: dependen de la entidad contratada. Suelen oscilar entre los 100€ y los 150€.
● Tasación: al ampliar el capital prestado es necesario volver a tasar el inmueble. Este gasto varía según la vivienda, aunque normalmente el importe de la tasación se encuentra entre los 250€ y los 350€.
Subrogación de hipoteca:
En este caso, la subrogación te permite cambiar el préstamo de un banco a otro. Esto sin duda es muy útil en aquellos casos en los que encontremos que un banco nos ofrece intereses más bajos que los que actualmente pagamos.
Existen dos tipos de subrogaciones a considerar:
Subrogación del acreedor: se da cuando se cambia la hipoteca de un banco a otro.
Subrogación del deudor: la hipoteca permanece en el mismo banco, pero pasa de una persona a otra.
En cuanto a los gastos adicionales, estos son algunos de los importantes a considerar:
● Comisión de subrogación. - Esta comisión se paga por pasar de una entidad a otra. La ley dictamina que si la subrogación se da dentro de los primeros cinco años de la firma del préstamo ascienda al 0,50%, y si es después de esos cinco años, sea del 0,25%.
● Comisión por riesgo de tipo de interés. - Este tipo de comisión suele ser aplicada por el banco que se deja, ya que cambiar el préstamo a otra identidad genera pérdidas. Esta comisión únicamente puede exigirse si el préstamo se otorgó entre diciembre del 2007 y junio del 2019
● Tasación. – debido a que para la nueva entidad esta operación es prácticamente un préstamo nuevo.
Saber cuál es mejor que la otra dependerá de la situación de cada persona, por lo que si deseas obtener mayor información y profundizar en el tema, te recomendamos revisar la Ley hipotecaria que entró en vigor el 16 de junio 2019.